◎每经记者 白亚静 杜冉乐发自深圳、成都
　　一直谋求轻资产运作，并在去年仿效美国铁狮门推出“小股操盘”模式的万科，在进行了各种试验后，似乎找到了最适合自己的理想模式。
　　近日，中国证监会网站公告显示，万科与鹏华基金公司旗下“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”于4月22日被证监会受理。业内认为，这是内地版公募REITs启航。《每日经济新闻》记者注意到，早些年，包括北辰实业等知名房企为了腾挪资产，曾试图发行A股REITs，但最终只有越秀、开元、金茂等个别企业绕道港交所，发行H股REITs或商业信托。万科距离成功公开发行内地首只公募REITs，已经近在咫尺。
　　由万科深圳公司负责
　　截至目前，被业内封为内地公募REITs破冰之作的鹏华前海万科REITs仍未对外公布其产品详情。万科董秘谭华杰表示，该基金现由万科深圳公司负责。
　　在美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏看来，虽然这款具体产品的细则还没看到，但相比于其他机构作为内地公募REITs的发起人和管理人，由公募基金来发起这款REITs估计是考虑到成本问题，这样会比私募低一些，应该接近于理财产品，在行业收益率上应该会高一些。
　　“鹏华的这款REITs象征性意义更多一些，顺应了当前政策。”蒋鹏表示，“凡是与破冰有关的任何REITs，比如鹏华前海万科REITs，主要看几个点位，包括与财务、税务结构等是否挂钩。如果不挂钩，仅属个案。‘个案’就是说，用其他手段平衡成本。”
　　据《每日经济新闻》记者了解，在前海管理局成立以来的15次土地拍卖中，万科并未参与其中，目前仅有的项目是前海企业公馆。该项目系前海首个企业实体办公园区，由万科建设并运营8年后移交给前海管理局，现有40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施。由于前海地区注册的企业数量众多，而前海大多数土地还处于沉降整备状态，所以该项目在租赁方面一度供不应求，租金在每月每平方米300元左右。
　　据悉，封闭型REITs在证券交易所上市流通，发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行，投资者如果想买卖REITs份额，只能在二级市场上竞价交易，不能直接以净值进行申购赎回。
　　去年，中信证券推行了两款类REITs产品，一是“中信启航”专项资产管理计划，成功实现在深交所综合协议交易平台挂牌转让；二是中信华夏苏宁云创资产支持专项计划，推出售后返租。但受限于前者的转让额度过高（劣后级甚至都不得低于3000万元），以及私募定位（投资者限制在200人以内），两款产品的流动性大打折扣。
　　收益率要看税收政策
　　REITs上马，使得万科距离凯德、铁狮门等又进一步。
　　目前，万科在商业地产（体验式商业）、产业地产方面均有涉猎，融资成本高、重资产、回报周期长是这些类型地产开发运营的难题。
　　除了银行贷款外，房企的资金来源还有私募或者信托，但两者的融资成本并不低。
　　倚天投资投资总监叶飞称，房企在私募渠道的融资成本平均在20%左右，信托渠道的融资成本在10%~11%，而且楼市下行后，融资额度逐渐降低。
　　万科的解决办法是出售股权给第三方，自己负责操盘管理运营，比如2013年，万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理，以实现商业地产资本化。上述模式，也即万科此前提出的“小股操盘”模式。
　　在传统的融资模式下，租金收益很大一部分被融资成本吞噬。万科提出小股操盘后，杠杆率上升，融资成本下降，但这种模式只是将绝大多数的融资成本转嫁给第三方，资产仍未盘活，很难退出。
　　与国内不同，铁狮门在合资基金助力下，通过提取运营链条各个环节的相关管理费，以及基金的收益分配，以不到5%的资本投入，赚取了项目40％以上的利润。
　　凯德除了赚取基金收益外，还在项目实现增值后，以REITs的方式退出。
　　去年，万科与凯雷合作时，就曾提出未来资产平台公司会以资产证券化的方式退出。如果上述REITs产品顺利成行，可以预见，万科的小股操盘模式将得到有力支撑。
　　当然，从首只公募REITs到全面铺开还有距离，新加坡从建立REITs法律到第一只产品成功上市，整个过程用了5年。
　　目前，国内商业地产的租金收益普遍偏低，REITs若想在收益率上达到7%以上，至少还要等到政府层面针对REITs推出免税政策。
　　蒋鹏表示，美国REITs收益在企业层面不收税，而目前内地REITs最大的问题是税收，包括营业税5.8%加上个税25%，这些都是跑不掉的。
　　据悉，美国在设计REITs结构时，当初的关键优势就是避免双重征税。
　　多年为推广REITs而奔走的全国房地产基金联盟秘书长闫宗成也深有体会。他说，REITs到底是让证监会管还是银监会来管等，税收政策也没到位，或难吸引投资者。